LA LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI E I SUOI COSTI

La locazione ad uso abitativo in Italia è regolamentata da una serie di normative che stabiliscono i diritti e i doveri di locatori e conduttori, nonché le tipologie di contratti che possono essere stipulati. Conoscere queste regole è fondamentale per evitare controversie e gestire correttamente le locazioni. In questo articolo, esploreremo la legge che regola le locazioni, i tipi di contratti disponibili, i costi e le imposte connesse, e i vantaggi di ciascuna tipologia contrattuale.

La principale normativa che regola la locazione ad uso abitativo in Italia è la Legge n. 431 del 9 dicembre 1998. Questa legge ha sostituito la precedente normativa risalente al 1978 (la l. 392) e ha introdotto nuove modalità per stipulare contratti di locazione, con l’obiettivo di tutelare sia i diritti degli inquilini che quelli dei proprietari.

La Legge n. 431/1998 distingue tra due principali tipologie di contratti: il contratto a canone libero e il contratto a canone concordato. Essa prevede anche le modalità per la disdetta dei contratti e stabilisce le regole per il rinnovo e la durata degli stessi.

 TIPI DI CONTRATTI DI LOCAZIONE: CONCORDATO E LIBERO.

In Italia, esistono due principali tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo:

-Contratto a Canone Libero (4+4): Questo tipo di contratto prevede una durata minima di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni, salvo disdetta. Il canone è stabilito liberamente dalle parti, senza vincoli, in base al mercato. 

- Contratto a Canone Concordato (3+2): La durata minima è di 3 anni, con possibilità di rinnovo per altri 2 anni. Il canone è stabilito secondo accordi territoriali tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini, e non può superare determinate soglie prefissate.

CARATTERISTICHE PRINCIPALI DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE:

Contratto a Canone Libero:
- Durata: 4 anni + 4 anni.
- Canone: Stabilito liberamente dalle parti.
- Recesso del Conduttore: Possibile, con un preavviso di almeno 6 mesi.
- Vantaggi: Maggiore flessibilità nel determinare il canone e minori vincoli normativi.

Contratto a Canone Concordato:
- Durata: 3 anni + 2 anni.
- Canone: Determinato secondo accordi locali tra le parti sociali.
- Recesso del Conduttore: Possibile, con un preavviso di almeno 6 mesi.
- Vantaggi: Agevolazioni fiscali sia per il locatore che per il conduttore, riduzione delle imposte comunali.

COSTI DEL CANONE DI LOCAZIONE: Imposta di bollo e di registro.

Quando si stipula un contratto di locazione, ci sono dei costi aggiuntivi da considerare, ovvero l’imposta di bollo e l’imposta di registro.
L'imposta di bollo è pari a 16 euro ogni quattro facciate del contratto o ogni 100 righe, mentre l'imposta di registro varia nel caso di canone concordato o libero; nel secondo caso  l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro. Per i contratti a canone concordato, invece, si paga il 2% sul 70% del canone annuo, ottenendo così una detrazione del 30%. Questa agevolazione rende il contratto a canone concordato più vantaggioso dal punto di vista fiscale.

QUANDO PAGARE L'IMPOSTA DI REGISTRO PER LA LOCAZIONE? 

L’imposta di registro non si limita al solo pagamento iniziale al momento della stipula del contratto di locazione ma deve essere corrisposta anche per gli anni successivi di locazione e per registrare eventi come la cessazione, la risoluzione o la proroga del contratto.

Per i contratti di locazione pluriennali, è possibile scegliere tra due modalità di pagamento dell’imposta di registro:

Pagamento in un'unica soluzione: Si può pagare l’intera imposta dovuta per la durata complessiva del contratto al momento della registrazione. Optando per questa soluzione, si ha diritto a uno sconto che consiste in una detrazione dall’importo totale pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente dello 0,50%) moltiplicato per il numero di anni del contratto. Se il contratto viene risolto anticipatamente, è possibile richiedere il rimborso dell’imposta già versata per le annualità successive alla cessazione.

Pagamento annuale: In alternativa, l’imposta può essere versata anno per anno entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Questo pagamento può essere effettuato tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando l’addebito su conto corrente o il Modello F24 – Elementi identificativi. In questo caso, l’importo dell’imposta deve tener conto di eventuali adeguamenti del canone di locazione, come quelli basati sull’indice ISTAT.

 MODALITA' DI PAGAMENTO DELLE IMPOSTE SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE: Irpef e Cedolare Secca.

Il reddito derivante dalla locazione è soggetto a imposte, che possono essere pagate secondo due modalità: tramite la tassazione ordinaria con l'IRPEF o tramite la cedolare secca, un regime fiscale opzionale.

Tassazione Ordinaria (IRPEF):
In questo caso i proprietari devono includere il reddito derivante dalla locazione nel loro reddito complessivo, sul quale verrà applicata l'IRPEF. L'aliquota IRPEF è progressiva e può variare dal 23% al 43%, a seconda del reddito totale del locatore.
Nel caso di contratti a canone concordato, il reddito imponibile ai fini IRPEF viene ridotto del 30%. Questo significa che, se il canone annuo è di 10.000 euro, il locatore pagherà le imposte solo su 7.000 euro.

Cedolare Secca:
La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo che prevede un’aliquota del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato, ma solo se l’immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa. Se l’immobile si trova in un comune che non rientra in questa categoria, l’aliquota applicata sarà del 21% anche per i contratti a canone concordato.
Con la Legge di Bilancio 2019, la cedolare secca è stata estesa anche ai proprietari di immobili destinati a uso commerciale  a condizione che l'immobile abbia una superficie massima di 600 mq (escluse le pertinenze) e che il contratto sia stipulato a partire dal 1° gennaio 2019. Questa novità consente ai locatori di fondi commerciali di beneficiare della cedolare secca, che prima era riservata solo agli immobili residenziali, in entrambi i casi, sia proprietario che inquilino devono agire come persone fisiche.
Vantaggi della cedolare secca: Oltre all’aliquota agevolata, la cedolare secca esonera il locatore dal pagamento dell'imposta di registro e dell’imposta di bollo, sia al momento della registrazione del contratto sia durante i rinnovi. Inoltre, i canoni di locazione soggetti a cedolare secca non sono assoggettati alle variazioni ISTAT, offrendo una maggiore stabilità.

VANTAGGI DEL CANONE CONCORDATO:

Oltre ai vantaggi sulle imposte che abbiamo precedentemente letto, e quindi la RIDUZIONE dell'IRPEF del 30% e la CEDOLARE SECCA al 10% , la scelta del canone concordato ci permette di ottenere una Riduzione dell'IMU, infatti i locatori che optano per un contratto a canone concordato beneficiano di una riduzione del 25% dell'IMU. Ciò significa che il locatore dovrà versare solo il 75% dell'imposta.

VANTAGGI DEL CANONE LIBERO:

Nonostante le minori agevolazioni fiscali rispetto al canone concordato, il canone libero offre importanti vantaggi come la possibilità del proprietario di stabilire liberamente l'importo del canone di locazione, adeguandolo alle condizioni di mercato e la durata del contratto che con il suo rinnovo automatico, può offrire una maggiore stabilità nel lungo periodo.

COSA VI CONSIGLIAMO:
In conclusione, la scelta del tipo di contratto di locazione e l’adesione o meno alla cedolare secca devono essere valutate attentamente in base alle esigenze specifiche del locatore e del conduttore. Entrambi i tipi di contratti offrono vantaggi e svantaggi che possono influire significativamente sulle spese e sui guadagni derivanti dalla locazione.
Nonostante il canone concordato possa apparire sotto più punti di vista la scelta migliore e la cedolare secca la soluzione più economica, la nostra agenzia immobiliare fa presente che ogni situazione è a se, per questa ragione la soluzione finanziaria ottimale è da valutarsi caso per caso. Locare un bene immobiliare ad uso abitativo può essere una fonte di reddito importante ma perchè lo sia va valutata bene sono diversi punti di vista. 
Hai una casa da affittare? Non lasciare niente al caso e vieni da noi per una consulenza, puoi prenotarla chiamandoci al seguente numero: 055-8953825.





Questo articolo ha il solo scopo di informare le persone riguardo alle varie opportunità attualmente vigenti per locare un bene immobiliare, si fa presente che le normative possono variare velocemente e può non essere aggiornato, quanto scritto è fonte di più ricerche effettuate sul web e quindi non probatorie.Per informazioni più precise e aggiornate vi invitiamo a contattarci al nostro recapito: 055-8953825 oppure a venirci a trovare nei nostri uffici.