L'agibilità è obbigliatoria?

Che Cos'è l'Agibilità di un Immobile?

L'agibilità di un immobile è un documento fondamentale che attesta la sicurezza, la salubrità e l'efficienza energetica di una costruzione, rendendola idonea all'uso abitativo o a un'altra destinazione specifica. Questo certificato è obbligatorio per tutti gli immobili costruiti, sopraelevati o ristrutturati dopo il 30 giugno 2003, come stabilito dal D.P.R. 380 del 2001.

Nel corso degli anni, la normativa sull'agibilità ha subito alcune modifiche significative. Ad esempio, nel 2016, con il Decreto SCIA 2 (D.Lgs. 222/2016), il certificato di agibilità è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Questo cambiamento ha semplificato le procedure burocratiche, consentendo al proprietario o al tecnico incaricato di autocertificare il rispetto dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, senza necessità di attendere l'approvazione del Comune. La SCA deve essere presentata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.

Dopo il 2003 l'agibilità è necessaria in caso di:

• Nuove costruzioni. 
• Sopraelevazioni e ricostruzioni parziali o totali.
• Interventi di ristrutturazione straordinaria che influiscono sulle caratteristiche igienico-sanitarie e di sicurezza dell'immobile.

Per gli immobili costruiti prima del 30 giugno 2003 e che non hanno subito interventi significativi dopo tale data, l'agibilità non è obbligatoria. Tuttavia, in alcune situazioni, può risultare comunque utile ai fini della commerciabilità.

Normativa in base all'età dell'immobile.

Edificio Ante 1934

Il certificato di agibilità è comparso per la prima volta nell’ordinamento urbanistico nel 1934. Se si sta vendendo un immobile ante 1934, il certificato di agibilità non è presente e, di conseguenza, non è obbligatorio. In luogo del certificato di agibilità, è sufficiente esibire un documento che attesti la costruzione antecedente a tale anno.

Edificio Ante 1967

Fino al 1967, i certificati di agibilità venivano rilasciati direttamente dal sindaco, senza consulti con tecnici specializzati. Di conseguenza gli edifici costruiti tra il 1934 e il 1967 potrebbero avere un certificato di agibilità, ma quasi sicuramente non conforme alle normative attuali.
Questo certificato di agibilità può ritenersi valido, a patto che non vi siano stati peggioramenti delle condizioni igienico-sanitarie a seguito di nuovi interventi.

Edificio tra il 1967 e il 2003

Dopo il 1967 il certificato di agibilità veniva rilasciato dal comune ma non era obbligatorio richiederlo.
Per gli edifici costruiti tra il 1967 e il 2003, la mancanza del certificato di agibilità può dipendere da due situazioni:

• Il certificato non è mai stato richiesto.
• Il certificato è stato richiesto, ma è stato rifiutato.

Nel secondo caso, è importante investigare i motivi del rifiuto per valutare se l’immobile sia ancora idoneo all’uso per cui è stato promesso in vendita.

Bisogna inoltre considerare che, nonostante all’epoca l’agibilità non fosse obbligatoria per ogni costruzione, un eventuale tentativo di regolarizzazione oggi potrebbe risultare complicato, perché l’edificio potrebbe non rispettare le normative vigenti.

La Commerciabilità degli Immobili Senza Certificato di Agibilità

Molti immobili costruiti prima del 2003 vengono regolarmente venduti o acquistati senza certificato di agibilità. Questo è consentito dalla legge a patto che:

• L’acquirente sia informato dell’assenza del certificato.
• L’immobile venga accettato “così com'è”, nelle sue condizioni di fatto e di diritto.

Tuttavia, è importante notare che la destinazione d'uso dell'immobile può influenzare il prezzo di vendita. 

Obbligatorietà del Certificato di Agibilità

Il certificato di agibilità è obbligatorio nei seguenti casi:

• Per vendere o affittare un immobile costruito o modificato dopo il 30 giugno 2003. (si precisa che l'immobile può essere venduto senza il certificato ma l'acquirente potrà rivalersi perché requisito essenziale!)
• Per garantire che una nuova costruzione o una ristrutturazione straordinaria rispetti le normative igienico-sanitarie e di sicurezza.

In assenza di agibilità, per gli immobili costruiti o modificati dopo tale data, l'acquirente ha il diritto di:

• Rifiutare l'atto notarile.
• Richiedere un risarcimento 

Vivere in un Immobile Senza Agibilità: Aspetti Legali

Secondo la normativa vigente, vivere in un immobile privo di agibilità è considerato un illecito amministrativo, depenalizzato dal 1999.
Questo significa che:

• Il Comune non può negare la residenza in un immobile senza agibilità.
• Il proprietario può essere multato per violazione delle normative edilizie e urbanistiche.

Conseguenze sulla Commerciabilità

Un immobile senza agibilità può essere venduto, ma l'assenza del certificato rappresenta un potenziale limite alla commerciabilità, specialmente per gli immobili costruiti dopo il 2003 o per quelli che hanno subito modifiche significative. In tali casi, è necessario:

• Informare l'acquirente in modo trasparente.
• Eventualmente, rivedere il prezzo di vendita, tenendo conto della destinazione d'uso e delle possibili spese per ottenere il certificato.

Acquistare un Immobile Senza Agibilità: Considerazioni

Per chi sta valutando l'acquisto di un immobile senza agibilità, è fondamentale:

• Verificare le condizioni attuali dell'immobile e le ragioni dell'assenza del certificato avvalendosi dell'aiuto di un tecnico specializzato.
• Stimare i costi necessari per regolarizzare la situazione, se possibile.
• Considerare l'impatto sulla rivendibilità futura.

L'agibilità è un elemento cruciale sia per la vivibilità che per la commerciabilità di un immobile. Sebbene non sempre obbligatoria, la sua assenza può rappresentare un limite importante, soprattutto per gli immobili costruiti dopo il 30 giugno 2003 o per quelli che hanno subito modifiche significative. Prima di acquistare o vendere un immobile senza agibilità, è consigliabile affidarsi a un esperto per comprendere appieno le implicazioni legali e i costi associati.

 

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